マンション購入の落とし穴　注意点はコレだ

マンション購入をお考えの方向け、参考情報としてごらんください。

2008.11.21

2007年12月の情報です。
実際の内容が変わっていることもありますのでご了承下さい。

新築マンション購入・中古マンション購入を考えている方向けの情報です。不良マンションを買わないために！

マンション購入の際にチェックする事はいろいろあります。住環境、交通の便、日当たり、教育施設、医療施設、住人の質などいろいろありますが、今回はマンションの経営状態に関するチェックポイントについてまとめてみました。

私も20年前に新築マンションを購入したときは何も知りませんでした。管理費と駐車場使用料が安くてよいなと思ったのですが、それは大きな間違いでした。今考えると恐ろしいです。マンションを買う前に知っておかないと後が怖い注意ポイントはコレです。これからマンションを買う予定の方はじっくりご覧下さい。

マンションを購入するとき、コレはチェックしなくてはいけない！

買ってはいけない！　資金不足のマンションはダメです！

まず、中古マンションの場合ですが、

マンション管理組合の会計報告書 をチェック！

マンション管理組合の経営状態をチェックしましょう。　資金不足のマンションはダメ！

マンション管理は、マンションの管理組合が行います。管理組合とは、マンション区分所有者（マンションの持ち主）全員が参加する組合です。基本的には賃貸住人は含まれません。

マンションの区分所有者が毎月管理費を支払い、そのお金でマンション管理を運営しています。つまり、管理費収入が不足すると健全なマンション管理が行えなくなるわけで、これが重要なのです。

管理費を払わない人がいるとたいへんです。資金不足になってしまう心配があります。

そんな経営状態を知るには、マンション管理組合の最新の総会議事録を見せてもらいましょう。

マンション管理組合は毎年総会を開催し、１年間の会計報告や問題などを決議します。その総会議事録を見ると会計報告書（収支決算報告）があるので、それをチェックしましょう。

会計報告書を見ると、一般会計収支報告書と修繕維持積立金会計があります。
一般会計とは、１年間のマンション管理に関する会計記録です。電灯交換や清掃などにいくら使ったか、管理費の収入はいくらかなどが書いてあります。
修繕維持積立金とは、マンションの新築からほぼ１０年ごとに行う大規模修繕工事のための積立金です。このお金が足りないと大規模修繕工事ができないので、マンションの老朽化により水漏れや壁が剥れるなどの事故が起きる心配があります。

■ 一般会計収支報告書をチェック！　
マンション管理組合の経営状態は資金的に余裕あるか？

一般会計の１年間の支出はいくら位？

マンションで暮らすために１年間でいくらくらいかかるのか？
内訳の概要は以下のようですが、だいたい１年間で１戸当たり２０万円位です。
そのお金で、マンション共有部分の掃除や修繕、保守点検を行い、保険料などを支払うわけです。共有部分とは、個人が所有する室内ではなく、ベランダや庭、外壁などの共有スペースのことです。

一般会計収支報告書で、剰余金があるかどうかチェックしましょう。

剰余金、つまりお金が余っているかどうかです。お金が余っていれば心配ないです。
管理費の未収があったりして、支出オーバーは危険ですね。問題です！そんなマンションは買わないほうがよいです。

マンションの一般会計報告書について
一般会計報告書には以下の内容が集計されています。

・１年間の収入　管理費・駐車場使用料など

・１年間の支出　以下のようにマンション管理でかかった分です。

保険料：共用部分火災保険、個人賠償責任保険、施設賠償責任保険、昇降機賠償責任保険など

修繕費：電灯、玄関ドア、ベランダ手すりなどの修理費用　

保守点検費：建物外観点検、電気設備点検、給排水設備点検、消防用設備点検、エレベーター設備、植栽費、清掃費用など

管理会社の管理費：管理員業務など管理会社へ払う費用

・剰余金　＝収入−支出　（余ったお金です）
剰余金があれば、一般的には積立金会計へ繰入しているはずです。

一般会計の収支報告書を見れば、マンション管理費の滞納や収支バランスが分かり、マンション管理組合が資金的に安心かどうか判断できます。金欠マンションは危険ですから止めておきましょう。

■ 修繕維持積立金会計をチェック　

だいたい築１０年ごとにマンション全体の大工事（大規模修繕）があります。主にマンション外壁の塗装やひび割れ修理などですが、費用は１戸当たり約１００万円くらいかかります。そのために毎月積立するのが、修繕維持積立金です。修繕維持積立金は、大規模修繕以外にも数年ごとにあるサビ防止のためのマンションの鉄部塗装などの費用に使う場合もあります。
そんな積立金は銀行などに預金しておきますが、マンション修繕債券や積立マンション保険として運用する場合もあります。

ここでチェックポイントですが、マンション管理組合に積立金がいくらあるのかチェックしましょう。次の大規模修繕までに十分な資金が確保できるのかがポイントです。いざ大規模修繕工事をする時にお金が足りないと、マンションの住民がお金を出さなくてはいけなくなってしまいます。金額が大きいので負担が大変です。

安いマンションを買ったと思ったら、大規模修繕工事の資金が足りない事もあります。思わぬ出費で損した気分になるのは嫌ですから、マンションを買う前にしっかりチェックしましょう。

マンションの大規模修繕工事が出来ないこともあります。修繕維持積立金が足りない場合です。
未払いの住人が多いと資金不足で工事できなくなってしまいます。

マンションの大規模修繕工事が出来ないとマンションの傷みがひどくなり、マンションの資産価値が下がってしまいます。つまり、引越ししようと思いマンションを売りたくても売れないかもしれません。当然ですが、マンションの美観だけでなく安全性も落ちてしまうので大きな問題になります。
これがマンションのスラム化です。

以上がマンションの経営状態、会計状態のチェックポイントです。

安いマンションだと思ったら、マンションの管理組合が資金不足なんてこともあるので注意です。

分譲マンションは、住民が管理する

分譲マンションはマンション販売会社が管理するのではありません。マンションを管理するのはマンション管理組合で、管理組合はマンションの区分所有者（所有者のこと）全員で構成するのです。つまりマンションの所有者全員が管理責任者なのです。ですから、月々のマンション管理費を払わない、払えない住人が増えると資金不足になり、健全なマンション管理ができなくなってしまいます。

マンションのエレベーターを動かすのも、廊下の電灯の電気代も管理組合が支払うのです。つまり、十分に資金を持っている管理組合でないと心配が多いのです。

マンション管理にはお金がかかる。日常清掃、受水槽清掃、修理、雨漏り修理、植木の剪定、排水管清掃、電灯交換、防犯カメラ設置、駐車場や自転車置き場の整備、管理会社への管理費支払い　など。

新築マンションを買う場合

新築マンションの場合、まだ管理組合はありません。マンションの説明書をチェックしましょう。毎月の管理費と修繕維持積立金、駐車場使用料などが書いてあるはずです。
管理費が安いと喜んではいけません。
修繕維持積立金は、1戸当たり１０年間で最低でも約１００万円くらいは積立できる金額かチェックしましょう。多少余裕をみて毎月１万円程度かどうかチェックしましょう。この金額はマンションの規模や地域により差があるのではっきりいえませんが、この程度が目安です。

管理費は年間で最低でも1戸当たり約20万円くらい必要ですから、最低でも毎月1万7千円程度です。この額もマンション規模や地域により差があります。

私が新築マンションを購入したとき

私が新築マンションを購入したとき、管理費と駐車場使用料が格安だったので喜びました。何も知らないバカでした　笑
新築マンションに入居して５，６年経ったとき、マンション管理組合の理事になりまして、大規模修繕工事の話題になりました。そのとき初めて約１０年ごとに大規模修繕工事をしなくてはいけないと知ったのです。それで予算を検討したところ全然資金が足りないことが分かったのです。あと４，５年で大規模修繕工事を行う予定なのに、それまでに必要な資金が出来そうにない事が分かったのです。
結論ですが、マンション管理組合の総会で毎月の修繕維持積立金を値上することを決めました。
つまり、月々の管理費が安くても安心して飛びついてはいけないわけです。十分な修繕維持積立金が確保できるかどうかをしっかりチェックしないといけません。そうしないと、月々の管理費が増えることで、ローン返済の計画がくるってしまうこともあるのです。

Copyright(c) KinuyaHonpo Takahashi. All rights reserved.